Личный опыт: Ремонт моей квартиры на Патриарших
Почему жители Москвы с опаской относятся к деревянным домам, а петербуржцы — нет, размышляет известный автор статей Божена Рынская
Божена Рынска 24/Ноябрь/2015
Я являюсь журналистом, блоггером и фельетонистом. Меня увлекает советская архитектура и арт-деко. Среди советской архитектуры мне больше всего нравится довоенная.
Комментировать 55 Нравится 87
Поделиться
Недавно я приобрела квартиру в самом сердце Патриарших. В этом доме есть так называемые деревянные перекрытия, что вызвало ужас у моего мужа. Важно отметить, что я родилась в Ленинграде, моя мама родилась там же, также как и моя бабушка и прабабушка. Более того, наша семья уже столетие живет в одном и том же доме, построенном в 1912 году, с такими перекрытиями, которые в Петербурге называются смешанными, а в Москве их ошибочно принимают за деревянные. Ужас моего супруга перед ними — это исключительно московская фобия. У нас в Петербурге половина города живет и прекрасно себя чувствует в таких домах, что я желаю и вам.
Жители Москвы считают, что в таких зданиях нельзя покупать квартиры, потому что все они или сгорят, или обрушатся. Мы, жители Санкт-Петербурга, с рождения знаем, что нет ничего лучше дореволюционного здания 1908-1915 годов, и никакой новый дом из монолитного таджик-строй не может ему заменить. Эра северного модерна была отмечена превосходными гражданскими инженерами, следовательно, строительство доходных домов было качественным. Я сама выросла в здании бывшего Бассейного товарищества собственников жилья (народное название — Собка), и у нашей семьи не было никаких проблем с перекрытиями.
Ryan Linnegar Photography Сохранить фото
Уровень инженеров тех времен можно судить хотя бы по факту, что на улице Некрасова, бывшей Бассейной, в нашем гнезде финского модерна, даже была центральная пылесборочная станция. Вместе с проектом Бубыря и Васильева был предусмотрен централизованный пылесос для всего дома. Каналы для пылесбора были встроены в полы. Достаточно нажать кнопку, и весь пылевой налет одновременно удаляется из всех квартир. Какое-то подобие этого описывал Набоков в одном из своих романов. После революции эта система перестала работать, так как пролетариат не боялся пыли. Но поскольку в нашем доме были большие коммуналки, и некому было закрыть «ненужные дыры» в полу с помощью евроремонта, перекрытия продолжали прекрасно проветриваться и не гнили сто лет.
Мой личный опыт показал, что даже если пролетарские руки не могут себе позволить евроремонт, дом может выдержать испытание временем. Особенно в Санкт-Петербурге, где деревянные перекрытия, известные как «накат», укладываются на железные балки. Неважно, что именно навалено на эти балки — если что-то гниет, мы просто установим новые. В Москве таких домов осталось мало, за исключением некоторых доходных домов в Нирнзее и дома страхового общества «Россия» на Чистых Прудах. В Петербурге же таких домов целый центр. И теперь, стоит ли убегать от роскошного предреволюционного жилья на Гражданку или в Купчино?
На фото: Пример выдающегося советского ар-деко в Санкт-Петербурге
Железобетонные дома с железными балками в Москве стали редкостью. Но проблема деревянных перекрытий все еще актуальна. Ведь город украшают сталинские дома 1930-х годов, построенные архитекторами старой школы. Благодаря борьбе с туберкулезом, в довоенных домах появились великолепные распашные планировки с окнами, выходящими на три стороны, вместо простых линейных фасадов 1950-х годов. Квартиры 1930-х легко вписываются в квадратный формат. У каждого дома обычно есть курдонеры. Такая архитектура создает желание жить именно в таких домах. Однако при словосочетании «деревянные перекрытия» жители Москвы отказываются от покупки. Вместо этого они предпочитают безликие «цэкушники». В Ленинграде таких домов не было. Здесь центр был застроен однородно, а номенклатура выбирала себе жилища либо в старых шикарных домах (как особняк на Чайковского напротив Моховой), либо в фасадных сталинках, хоть и реже.
Москвичи думают, насколько страшны деревянные перекрытия. Стоит ли покупать квартиру в довоенном доме с такими перекрытиями? Я изучила эту проблему и пришла к выводу, что перекрытия в моем доме, а также в домах до революции, начиная с 1910 года, не полностью деревянные, а смешанные. Каждое перекрытие — уникальное. Кроме того, качество строительства довоенных и старых домов также очень различается. На множестве риэлтерских форумов покупатели задают вопрос: нашли квартиру, понравилось, но перекрытия из дерева… стоит ли брать? Видимо, я могу дать ответ на этот вопрос.
Так, принять решение выгодно ли брать квартиру в доме с «деревянными» перекрытиями?
Однозначного ответа нет, так как все зависит от конкретного дома и состояния перекрытий. Необходимо проводить техническую экспертизу, чтобы принять обоснованное решение. На самом деле, квартиры с полностью деревянными перекрытиями сейчас встречаются редко. Деревянные перекрытия представляют собой между стенами толстые деревянные балки, на которых укладываются лаги и пол. Нижняя часть балок покрывается деревянным настилом и крепится к ним деревянная подшивка. В санузлах также используется дерево. Большинство домов с такими перекрытиями были снесены или полностью перестроены с заменой на бетонные…
То, что сейчас в народе называют «деревянные перекрытия», на самом деле является вымышленным. Фактически, это смешанные перекрытия. Смешанные перекрытия использовались в строительстве доходных домов в начале XX века и в период между Великой Отечественной войной и войной. После 1955 года доминировали железобетонные перекрытия, которые состояли из сборных железобетонных плит, а не из современных монолитных железобетонных плит. После войны, в больших городах, в основном в сталинках, часто использовались железобетонные перекрытия, однако я знаю очаровательный домик, расположенный в Пречистенском переулке, где вместо этого решили не усложнять и построить смешанные перекрытия, то есть, извините, неправильно названные деревянными.
На фото: дом Госстроя в Малом Левшинском — мой любимый в Москве. Здание было построено для самих и лучших архитекторов и строителей довоенной Москвы и имеет смешанные перекрытия.
Божена Рынска Фото сохранено
Как устроены смешанные перекрытия?
Поясняю понятными словами. Из одной стены здания до другой идут металлические балки. Толстая металлическая балка, по сечению напоминающая букву «H», называется «двутавр». Это очень прочный элемент, он должен быть прочнее обычной железной балки в 36 раз примерно. На двутаврах закладывают швеллеры. Это простые металлические изделия. Между швеллерами в районе комнат укладывают доски, а в местах расположения кухонь и санузлов ставят или бетонные плиты или, как у нас в доме, монолитные своды Монье с кирпичной крошкой. Места соединения сводов с деревянными перекрытиями и перегородками — самое слабое место таких зданий. Здесь деревянные элементы наиболее подвержены гниению.
Если в доме не производились неудачные работы по ремонту, то проблемы с протечками не были критическими — строительство проводилось с учетом вентиляции, в домах присутствовали воздуховоды и вентшахты, спроектированные компетентными архитекторами. В 1990-х годах из-за некомпетентных строителей и неосмотрительных заказчиков было повреждено множество воздуховодов, установлены невентилируемые подвесные потолки. Это негативно сказалось на деревянных элементах и бетоне в зоне влажности. Особенно пострадали места стыков. Однако это не так страшно и может быть легко устранено — о том, как именно, расскажу позже.
Железобетонные конструкции не должны сильно пострадать от затопления, если дом был построен до революции, поскольку в то время использовалась высококачественная английская сталь. То же качество стали было использовано во многих типовых довоенных домах.
На фото: Не стоит беспокоиться о смешанных перекрытиях над комнатами. Вот эта лиственница простоит еще как минимум сто лет. Мы проверили — она не гнилая. На этой фотографии мы только начали разбирать потолок после снятия подвесного.
Ryan Linnegar Photography Сохранить фото
Основным признаком качества строительства является прочный и надежный фундамент, толщина стен дома и качество используемой стали для балок (двутавры и швеллера). Состояние деревянных лаг, на мой взгляд, не является причиной для отказа от покупки квартиры. Потому что деревянные балки можно заменить, не выселяя соседей ни снизу, ни сверху. Это вполне возможно, заменив небольшие пораженные гнилью части перекрытия на новые деревянные элементы.
По данным критериям некоторые здания, построенные до революции, даже превосходят предвоенные дома. Нормы социального строительства были существенно упрощены по сравнению с предреволюционными временами. Например, предреволюционные доходные дома часто строились из трех кирпичей в подвале и на первом этаже… В то время как предвоенные дома, в зависимости от назначения и количества этажей, были построены из трех, а иногда и из двух или одного кирпича… Многие жилые комплексы рабочих 1930-х годов строились на скорую руку, с использованием низкокачественного кирпича и стали. Стены в таких зданиях (например, на Авиамоторной, в Усачевке и в Поселке Буденного) очень тонкие. Это означает, что при проведении капитального ремонта квартиры вы не сможете встроить дополнительные балки для укрепления — стены не выдержат.
Я просто объясню: невозможно добавить дополнительные стальные балки в такие стены, чтобы на них установить новое качественное перекрытие. Поэтому, если есть выбор, я бы не рекомендовал покупать квартиры в жилмассиве 1930-х годов, а предпочел бы современное здание из кирпича. Однако, если бы единственной альтернативой по деньгам была панель, то я бы все равно рассмотрел возможность приобретения квартиры в жилмассиве.
Ryan Linnegar Photography Сохранить фото
Если вам нужна информация о сталях, балках и перекрытиях в квартире, обратитесь в МосжилНИИпроект
Узнать о качестве материалов и конструкций в квартире, которая вам понравилась, очень просто. В МосжилНИИпроекте хранятся документы на каждый дом в Москве. Там можно найти оценку качества строительства, чертежи и оценку прочности стен и других конструкций. Вы можете заказать исследование по интересующему вас дому и узнать больше о нем. Например, мы хотели усилить перекрытия, добавив несколько дополнительных железных балок в стены. Но специалист из МосжилНИИпроекта, который составлял заключение по нашему дому, отговорил нас от этой идеи.
Так сказал мастер, что дом проектировали для высших кругов, так что в нем нет ни единой трещины. Стены усилены тремя слоями кирпича и выдержат любые нагрузки. Но вам это не понадобится. Ваш металл в идеальном состоянии. Однако проблема вашего дома, а также всех подобных домов, заключается в стыках с влажными местами. Нужно разобрать места, где гнилое дерево, заменить его и сделать противопожарную обработку. Ведь ваше дерево прекрасное лиственное, оно дышит и прослужит еще как минимум сто лет.
Божена Рынска
Сохранить фото
О значимости предыдущих жильцов…
В нашей конкретной квартире древесина в стыках сгнила в результате того, что одна из соседок в 90-х годах пренебрегла гидроизоляцией в санузлах и на кухне — она просто сложила кафель на обычный бетон и удалела вентканал. В результате, в течение двадцати лет она регулярно проливала воду в перекрытие предыдущим владельцам квартиры. В свою очередь, эти владельцы установили подвесной потолок и поэтому не всега могли заметить протечки от сверху. Теперь представьте себе, насколько крепок этот дом, если в течение 20 лет между полом соседки и нашим потолком находилось вечное болото. И все это в один момент могло обрушиться нам на голову.
Божена Рынска Сохранить фото
На этом снимке показано изрыгающееся проклятие, которое обнаружили под нашим снятым подвесным потолком. Это вызывает ужас, не так ли? В действительности, не очень. Это просто своды Монье, состоящие из кирпича и бетона: они выглядят так после двадцати лет накопления в них воды, которая превратила подвесной потолок в болото.
А на этой фотографии показан отреставрированный нами свод Монье над ванной. Это тот же самый участок, который вы видели на страшной фотографии ранее.
Sandi Gunnett Photography Сохранить фото
Страх делает глаза большими
Что касается опасений от пожара в таком жилище, я отвечу следующим образом. Пожар — это не вопрос перекрытий, а обстановки. Основной причиной возникновения пожаров являются алкоголики и социально неприемлемые личности, а не материалы перекрытий. Современные дома с железобетонными перекрытиями горят несильно лучше, чем старые дома с деревянными перекрытиями. Пропитайте деревянные конструкции средствами противопожарной защиты, уложите бетонный пол, и ваш этаж будет защищен от огня, даже если заместитель мэра будет проводить нелегальные работы с включением открытого огня (как в соседнем доме).
Да, безусловно, если бы я купила квартиру в новом доме из монолита, я бы избежала всех этих проблем с разбором старых участков. Нет слов: если есть возможность приобрести пентхаус в новом доме на Патриарших, нужно это сделать. Однако, квартира, такая же как моя, в новом доме на Патриарших или Остоженке, будет стоить 2.5 миллиона. С учетом моего бюджета, я могла бы рассмотреть квартал в итальянском стиле на Новослободской. Но для меня самое главное — месторасположение (я не люблю район Новослободской, несмотря на сам квартал). Мне не очень понравилась планировка — три больших окна на всю квартиру, а у меня сейчас их десять! Поэтому, изучив качество дома, я выбрала качественное здание до войны и нисколько не жалею.
Божена Рынска
Сохранить фото
